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房地产市场平稳是主基调区域分化将加大择优

来源: 2019年01月24日

房地产市场:平稳是主基调,区域分化将加大,择优而取之

房地产的分化

现在的房地产已经处于风口浪尖,全国大多数城市限购限贷,大有山雨欲来风满楼之势。房子还能投吗?结合国内外房地产市场发展看,目前房地产市场“总体压力重重,区域城市分化将加剧”。

怎么理解呢?

经济转型期,老旧的传统产业面临去产能,收缩战线阶段,传统产业巨头并购,集中度增加,在经济体内的份额是逐步减少趋势,房地产作为支柱型产业的地位将逐步淡化;这也注定房地产作为一个大的产业需要逐步挖掘改善型住房、核心商圈地产投资及特色地产投资的阶段,那种一哄而上,粗放式的发展模式已经结束。

在新经济尚未发展成支柱产业之前,这些旧经济品种还将维持现状,慢慢整合;房地产企业面临逐步淘汰合并的阶段,房地产巨头将强者恒强。在紧缩环境下,如果你选择房地产企业投资,一定要在企业资金来源的持续性,业务方向的符合性方面多加关注。

一、具体来看,有以下几个要点:

1、“休闲旅游+地产模式”

代表企业:华侨城A

华侨城的地产+旅游模式已经形成,特色旅游和小镇,带动地产升值。但是目前还是地产占一半以上的收入,后续还会加大内容力度。

2、“产业园区+地产”模式企业:华夏幸福。这种企业运营模式需要政府加强沟通,根据地方发展重点促进工业园区的发展,从而促进是地产业务的升值。

3、核心城市群的发展机遇。

代表性:京津冀城市群,特别是新兴房地产政策的雄安新区、粤港澳城市群、中西部龙头城市集中区域的带动(如成都、西安、武汉等)。可重点关注核心城市内与经济转型方向契合的房地产类型

房地产市场平稳是主基调区域分化将加大择优

,如办公楼、科技园区、具改造潜力的工业物业等。如粤港澳大湾区持续的人口流入、科技创新和产业升级、基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下,催生新的商业地产投资机遇。

4、地产用途的变更机遇

代表性:如长租公寓、商业地产改为共享办公的发展。

随着城市的持续发展和有限的土地资源,城市更新成为必然趋势。2016至2017年,上海和北京涉及物业用途变更的城市更新类大宗物业投资交易多达16起,较此前两年成倍数增长。共享办公的蓬勃兴起让“商改办”、“酒改办”的投资机会更具吸引力,另一个物业用途变更和改造机会是处在资本风口上的长租公寓。

5、房地产信托投资基金(REITs)

在借鉴美国等成熟市场经验的情况下,中国国内相关政策放行后,REITs短期内的规模将逐步增长至GDP的0.6%左右,对应市值在5000至6000亿元人民币之间,而流动性的加强有望进一步提升商业地产年投资额至3000亿元人民币以上。

二、房地产投资经验谈:

1、抓住按揭这一关键点

按揭或者抵押,买入一套,付出的,仅仅只有首付的钱,利润却是房价的15%左右,这样,周转率会下降一点点,但是,由于杠杆高,最终的收入,还是非常可观的。还有一种,就是付定金+公证,用较少的定金,比如10万,签下合同,然后,和房东去公证,约定一个最迟付尾款的时间,在这个时间段,以较低的利润,抓紧卖掉,提升周转率,并且,杠杆的比例就更大了。往往10万块,就能撬动80万左右的房子,一两个月之内卖掉,能有近10万左右的利润。这种方法,在后来,比较常见。

2、不熟悉的城市,不投房地产

3、做投资一定要有出租,购入价和租金要按照自己能承受的比例。

特别要考虑租售比的合理性以及增值的空间。

买房子,都基本遵循——贷款尽可能多,年限尽可能顶格。让我每个月的还款额尽一切办法变少。哪怕最终总还款额多很多钱。然后,在每个月还款的额度较小的前提下,好好装修处理好房产,以合适的价格出租。

还保证要有足够的现金流以及其他收入。换句话说,房价暴跌,我也能撑比较久,等待黎明的到来。这样的条件下,我才会买入房产。

4、投资房产生意模式:我们买房子,都是等待,寻找,找到了合适的标的,能够达到上述条件,就买入。一买就买尽自己能力的多一点。然后,老老实实出租,老老实实交贷款。等待最终资产的上涨。

5、商铺——坚决不投

目前昂片只要买入,很多是根本租不出去,只能等待买卖,这把资金困在了李曼能不能流动。

6、投写字楼较好

这些要搞清楚,比如,租户是什么行业,什么公司,最好选择有护城河的公司当你的租户哈~我们和我们的租户都保持了比较良好的关系。我们的租户生意做得比我们大,所以,我们还是很放心的,也能成为好朋友,保持良好的关系,相互支持,相互学习。

选择综合性的写字楼,就是既有写字楼,又有住宅,还有商场。这一点很重要。

7、社区的选择的要点

人员复杂的大楼盘不要买,选择单价贵一点的小面积的楼盘,人员结构简单,管理相对轻松许多。

8、资产配置均衡合理

研究家族财富传承,发现有些富过三代的家族,有个共同的特点,就是资产配置的时候,哪怕实业与股权投资明显更赚钱,也会有相当一笔投资在房地产上,或者土地上。

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